POURQUOI EN USUFRUIT TEMPORAIRE ?
Percevez des loyers sur la durée !
Le démembrement temporaire représente une durée fixée à l’avance (de 3 à 20 ans) durant laquelle les droits de propriété des parts de SCPI vont être divisés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Pendant cette durée, le nu-propriétaire accepte de ne percevoir aucun loyer. C'est l'usufruitier qui "rafle" la mise et empoche la totalité des loyers. Une fois terminée, le nu-propriétaire récupère les loyers, les fruits de l'arbre.
Lors de l’achat de parts d’usufruit dans le cadre d’un démembrement temporaire, l’usufruitier va payer le reliquat du montant investi par le nu-propriétaire.
C’est la SCPI qui va fixer la valeur de la nue-propriété et la valeur de l’usufruit. L’ensemble réunit correspond alors au montant d’une/de part(s) en pleine propriété.
Le conseil de votre expert
"Les parts acquises vont permettre à l’usufruitier de percevoir sur la durée du démembrement la totalité des loyers issus des parts de SCPI sur la valeur de la pleine propriété.
Ainsi, l’usufruitier va acquérir un montant de revenus disproportionné par rapport à la somme qu’il a investi ce qui est synonyme de rentabilité intéressante.
Néanmoins, le montant qu'il a investi est à fond perdu, mais ce montant est amortissable, de plus
il va se rembourser par la perception de dividendes réguliers pendant la durée du démembrement et profiter d'une fiscalité allégée.
SCPI EN USUFRUIT
Les intérêts de l'usufruit temporaire
Pour une personne physique :
L’investissement dans des parts d’usufruit en démembrement temporaire n’a réellement d’intérêt pour une personne physique que lorsque celle-ci génère du déficit foncier.
En effet, grâce à la présence du déficit foncier, les nouveaux revenus ne viendront pas ou peu augmenter la pression fiscale sur les revenus.
Pour une personne morale :
L’investissement dans des parts d’usufruit en démembrement temporaire s’avère très intéressant notamment pour les sociétés soumises à l’IS (SCI, SAS, SARL…) lorsque le but est de placer la trésorerie excédentaire sur une durée définie à l'avance 3 à 20 ans maximum.
SCPI EN USUFRUIT
Avantages et inconvénients
AVANTAGES
LES PLUS
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Perception de revenus réguliers
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Fiscalité de l'impôt sur les sociétés bien inférieure à la fiscalité sur les personnes physiques ( 15% jusqu'à 42 500 euros puis 25% éventuellement au delà VS Prélèvements sociaux 17,2% + Tranche marginale d'imposition 11%, 30%, 41%, 45%)
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L’usufruitier ne supporte pas le risque de baisse des prix de l’immobilier contrairement au nu-propriétaire.
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Bénéfice de l’amortissement comptable. Il est en effet possible d’amortir l’achat de parts de SCPI en usufruit si elle répond à trois conditions données par l’administration fiscale. Il faut que ces parts soient cessibles à tout moment, qu’elles aient une durée de vie limitée et qu’elle donne place à une perception régulière de revenus. Cet amortissement permet de réduire l’imposition sur les revenus issus de ces parts.
INCONVÉNIENTS
LES MOINS
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Perte des droits de l’usufruitier à l’issue de la période de démembrement temporaire (il ne touche plus de loyers et ne récupère pas le montant investi au départ)
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Les Loyers ne sont pas garantis comme pour tout investissement immobilier
L’œil de l’expert
En cas de création d'une SCI pour investir dans l'immobilier (immobilier en direct, SCPI) , le bon conseil est de rester sous la barre des 42 500 euros de chiffre d'affaire afin de rester sur une imposition très légère de 15%.
L'astuce en cas de capitaux très important à investir est d'ouvrir une seconde SCI.
Bon à savoir, les frais d'un expert comptable sont déductibles chaque année de vos revenus fonciers.
Bon à savoir les SCPI européennes ne sont pas taxées à l'impôt sur les sociétés en France car la fiscalité des sociétés est déjà payé par la SCPI dans le pays dans lequel elle est investir.
Ce qui peut permettre d'éviter la création d'une deuxième SCI pour limiter les frais.
Mais il ne faut pas sousestimer la rentabilité les SCPI Françaises dynamiques puisque au sein d'une socuété la fiscalité est plus douce.
- Raphaël Oziel -
SCPI EN USUFRUIT
En cas concret
Un exemple concret avec Monsieur Marchal
Monsieur Marchal possède une SCI à l’IS et souhaite faire fructifier l'argent de sa trésorerie. Sa SCI est pour l'instant vide et génère donc un bénéfice inférieur à 42 500€. Ainsi, la SCI va subir une taxation 15% sur les revenus qu’elle a obtenu.
Taxation 15%
Sur une opération globale de 100 000 € dans une SCPI possédant des biens uniquement en France ayant un rendement net de frais et brut de fiscalité de 6,40% (Cœur de Régions).
En estimant que ce rendement sera le même lors des 3 prochaines années, cela donnerait un versement de 6400€ de loyers pour le montant de 100 000€ investi.
Démembrement sur une durée de 3 ans :
-
Valeur de la nue-propriété 86,5%
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Valeur de l'usufruit 13,5%.
La valeur de l’usufruit va donc s’élever à 13 500€.
En résumé Mr Marchal va débourser 13 500 euros pour percevoir les loyers sur une base de 100 000 euros sur 3 ans.
Dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, nous n’allons prendre ici en compte que les revenus de la SCI à l’IS. De plus, les prélèvements sociaux ne vont pas s’appliquer en cas de société à l’IS.
Les calculs :
Dans le cadre du calcul de l’IS pour des parts d’usufruit, il y a une optimisation avec l’amortissement comptable de l’usufruit.
AMOTISSEMENT COMPTABLE :
Il convient de diviser le montant investi par la durée du démembrement temporaire permettant de trouver une somme que l’on vient soustraire au montant des loyers collectés durant 1 an.13 500/3 = 4 500€. Un amortissement de 4 500€ est possible par année.6 400-4 500 = 1 900€. La base imposable pour la taxation à l’IS est de1900€.
CALCUL DE L'IS :
1 900*15% = 285€.
Le montant de l’IS à payer sera de 285€.
BÉNÉFICES NETS REALISÉS :
On diminue des loyers perçus le montant de l’IS pour connaître le montant net obtenu par année.6 400-285 = 6 115€ par an.On multiplie le montant net par le nombre d’années de démembrement temporaire.6 115*3 = 18 345€
CALCUL DE LA RENTABILITÉ :
Etant donné que l’usufruitier perd ses parts et donc son capital investi à l’issue de la période de démembrement temporaire, il convient de comparer le montant des loyers net perçus au cours des trois ans par rapport au prix d’achat afin de calculer la rentabilité.18 345-13 500 = 4 845€. Le bénéfice que va retirer l’usufruitier de l’opération globale au cours des 3 années de démembrement temporaire est de 4 845€.
On rapporte le montant sur une année. 4 845/3 = 1 615€ par an.
Calcul de la rentabilité = Gains annuel / Montant investi * 100
Monsieur Marchal bénéficie d'une rentabilité nette de fiscalité 1615 / 13 500*100 = 11,96% chaque année.
En résumé :
SCPI EN USUFRUIT
Comment souscrire ?
MÉTHODE DE SOUSCRIPTION
Accompagnement
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Vous souhaitez connaître les opportunités en usufruit temporaire pour votre structure?
Soyez bien conseillé, et contactez votre expert SCPI.
- Raphaël Oziel -
