1/ A quel moment faut-il que je déclare mes revenus de SCPI ?
Date d’ouverture :
-Le service de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr est ouvert depuis le 13 avril 2023.
-L’envoi des déclarations pré-remplies a été fait entre le 6 et le 25 avril 2023.
Date de fermeture :
-Les dates limites de souscription des déclarations en ligne se font par zone.
Zone 1 (départements 01 à 19 ainsi que les Français résidant à l’étranger) : 25 mai 2023 à 23h59.
Zone 2 (département 20 à 54) : 1er juin 2023 à 23h59.
Zone 3 (départements 55 à 974/976) : 8 juin 2023 à 23h59.
-Pour les usagers ne pouvant pas déclarer leurs revenus en ligne, la date limite de dépôt des déclarations papier est fixée au 22 mai 2023 à 23h59 (y compris pour les résidents français à l'étranger), le cachet de la poste faisant foi.
2/ Qu’est-ce que l’IFU et comment est-il possible de l’obtenir ?
L’imprimé fiscal unique est un document transmis chaque année par la société de gestion aux associés leur permettant de remplir leur déclaration de revenus à propos de leurs parts de SCPI. Si vous ne le trouvez pas, il est possible de le récupérer sur les espaces clients de chacune des sociétés de gestion. En cas de problème, n’hésitez pas à contacter la société de gestion ou l’intermédiaire auprès de qui vous avez acheté les parts afin de trouver de l’aide.
3/ Quelles sont les formulaires nécessaires pour déclarer mes revenus de SCPI lors de ma déclaration d’impôt ?
-Formulaire 2042 : Déclaration des revenus
-Formulaire 2044 : Déclaration des revenus fonciers (en France)
-Formulaire 2047 : Déclaration des revenus encaissés à l’étranger (pour les SCPI européennes)
-Case 3VZ du formulaire 2042-C : En cas de plus-value de cession
-Formulaire 2042 IFI : Déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière
4/ A quelles conditions est-il possible d’opter pour le micro foncier dans le cadre de la déclaration de mes revenus issus de mes parts de SCPI ?
Conditions permettant d’opter pour le micro foncier :
-Revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000€ (il est possible de choisir le régime réel même en dessous de 15000€).
-Il faut détenir en direct au moins une propriété immobilière louée en non meublée (appartement, place de parking...). En effet, le régime du micro foncier n’est pas accessible si l’on possède uniquement des parts SCPI.
-Ne pas être soumis à un dispositif locatif bénéficiant de certains régimes spéciaux excluant l’application du régime micro foncier.
5/ Est-il préférable que j’opte pour le micro foncier ou pour le régime réel dans le cadre de la déclaration de mes revenus issus de mes parts de SCPI si j'ai le choix ?
Pour savoir quel régime choisir, il faut regarder si le revenu net perçu a un écart de plus ou moins 30% avec le revenu brut. Pour cela, utilisez la formule « revenu brut-30% » et comparez-là au revenu net.
Si la différence entre le revenu brut et le revenu net est supérieure à 30%, il est préférable de choisir le régime réel. Si à l’inverse, il est inférieur, il est plus avantageux d’opter pour le micro foncier.
Exemple : Le revenu brut des parts de SCPI de M. Dupont est de 1000€. Son revenu net est de 600€. 1000-30%=700. Il sera préférable pour M. Dupont d’opter pour le régime des frais réels puisque les charges sont supérieures à 30%.
6/ En cas de crédit pour l’achat de parts de SCPI, que puis-je déduire dans ma déclaration d’imposition ?
Dans le cadre d’un achat de parts de SCPI à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et également les frais de courtage de l’année.
7/ Est-il possible de déduire mes intérêts d’emprunts dans le cadre d’un achat de parts de SCPI à crédit si je n’ai pas encore reçu de loyers ?
Il faut distinguer deux cas :
-Pour les revenus encaissés à l’étranger (formulaire 2047), il n’est pas possible de déduire des intérêts d’emprunts si je n’ai pas reçu de loyers puisque le résultat ne peut pas être négatif. Il est au minimum de 0.
-Pour les revenus de SCPI issus d’immeubles français (formulaire 2044), il sera possible de déduire les intérêts d’emprunts même si je n’ai pas reçu de loyer et donc obtenir un résultat négatif qui permettra un report conformément aux règles du déficit foncier.
8/ Est-il possible de déduire mes intérêts d’emprunts pour les SCPI européennes ? Si oui, comment faire ?
Oui, il est possible de déduire les intérêts d’emprunts pour les revenus de SCPI issus de l’étranger. Cependant, ce ne sera pas de la même manière que pour les SCPI française. Il faudra utiliser le formulaire 2047 et suivre les indications données dans les IFU par les sociétés de gestion.
9/ Faut-il que je déclare les revenus financiers ou issus de la cession d’immeuble de la SCPI alors même que je n’ai pas touché cet argent ?
La SCPI est fiscalement transparente. Ainsi, tous les revenus qu’elle a générés sont taxés directement auprès des associés, personne morale ou physique, et ce même si la société de gestion n’a pas redistribué l’argent à ces derniers (dans le but de le mettre en réserve par exemple).
10/ Mes parts de SCPI rentrent-elles dans le calcul de l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) ?
Les parts de SCPI doivent être déclarées au titre de l’IFI sauf si vous ne possédez que la nue-propriété.
Bravo Théodore pour votre article!😉