OBJECTIF
Vous disposez de liquidités peu ou mal rémunérées?
Vous n'en avez pas spécialement besoin aujourd'hui,
Mais vous savez que dans 5, 7, 8 ou 10 ans, vous aurez besoin de revenus complémentaires correspondant généralement à l'arrêt de votre activité professionnelle ?
Remises
Sur le prix des parts
De 3 à 20 ans
En remises SCPI
Notre dernière parution sur le magazine N°475
Février p 45 et d'Avril 477 p46 -47
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NOTRE SOLUTION
Souscrire des parts de SCPI en nue-propriété temporaire
DÉTAILS
Définition de la nue-propriété de SCPI (démembrement de parts de SCPI de rendement)
Le démembrement temporaire de parts de SCPI consiste à séparer de manière temporaire la propriété des parts appelé "nue-propriété", et la perception des loyers SCPI, appelé l'usufruit.
La réunification des deux parties nu-propriété et l'usufruit correspond à la pleine propriété.
J'aime bien comparer le démembrement temporaire à un arbre fruitier. La nu-propriété correspond au fait dêtre propriétaire de l'arbre et ses branches tandis que les loyers correspondent à profiter des fruits de l'arbre dit "l'usufruit". La somme des deux correspond à mon arbre fruitier.
Qu'est ce que cela signifie pour mon investissement en parts de SCPI?
Si vous optez pour l'acquisition de parts de SCPI en nu-propriété temporaire, pendant la durée choisie, généralement de 5 à 10 ans ( 3 à 20 ans possible) vous n'allez percevoir aucun loyers, aucun fruit de l'arbre.
En contrepartie, vous allez bénéficier d'une remise sur le prix de vos parts de SCPI.
Grâce au démembrement temporaire de SCPI vous allez acheter vos parts de SCPI "moins cher".
Cette astuce vous permet d'acheter plus de parts de SCPI pour le même prix. Ce qui vous permet d'acheter un capital SCPI plus important, d'acheter un arbre plus grand avec un montant inférieur. Au terme de la nu-propriété temporaire, quand je vais récupérer la jouissance de mes parts, la rente versée sera également plus avantageuse puisque les loyers SCPI sont calculés en fonction du nombre de parts.
Plus j'ai de parts, plus j'ai de loyers et plus j'en récolte les fruits.
Pourquoi faire ?
Pourquoi acheter ses parts de SCPI en nu-propriété temporaire ?
L'explication en vidéo
Un exemple concret avec Eric
Pierre investit 50 000 euros dans SCPI Vendôme Régions
dont le rendement est de 6% / an non garanti.
50 000€
1. Sans démembrement
50 000 * 6% = 3000 euros de loyers nets /an
Si on enlève la fiscalité que se passe t il ?
- Fiscalité moyenne constatée 30% + Prélèvements sociaux 17,2% =
Il lui reste 1 582 euros .
Pierre bénéficie d'un rendement net de fiscalité de 3,16%
2. Avec démembrement temporaire de 10 ans
✓ Pierre bénéficie d'une remise de 37% sur le prix de part.
50 000 divisé par 63% = 79 365 euros.
Avec 50 000 euros Pierre achète immédiatement 79 365 euros de SCPI Vendôme Régions.
Rendement après le démembrement : 79 365 * 6% = 4 761,9 euros - Fiscalité moyenne constatée 30% + Prélèvements sociaux 17,2% = 2 514 euros
2514 / 50 000 euros =
Pierre bénéficie d'un rendement de 5,02% net de fiscalité par rapport à la mise de départ
EN COMPLÈMENT
Quels avantages ?
Grâce à ce dispositif, vous bénéficiez d'un double avantage.
Vous passez d'un capital de 50 000 euros à près de 80 000 euros. soit l'équivalent d'un rendement net de 5,8% par an pendant 10 ans ainsi que d'une rente à terme boostée de 58% qui correspond à un rendement de 5% net d'impôt par rapport au 50 000 euros investis.
Pierre fait ainsi d'une pierre deux coups !
Quels sont les avantages et les inconvénients de l'investissement SCPI en nu-propriété temporaire dit démembrement de propriété:
Les avantages de l'investissement en nu-propriété temporaire SCPI sont :
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J'achète plus de parts de SCPI
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J'achète mes parts de SCPI avec une remise
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Je n'alourdis pas ma fiscalité actuelle
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Je n'ai aucune déclaration fiscale à effectuer pendant la durée du démembrement temporaire de propriété
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La rentabilité pendant le démembrement est augmentée puisque le rendement n'est pas diminué par la fiscalité. Cela se matérialise par un capital SCPI acquis plus élevé. Exemple Avec 100 000 euros d'investissement en nu-propriété, j'achète immédiatement 125 000 euros en valeur pleine propriété sur un démembrement 5 ans, l'équivalent d'un rendement de 5% par an (5% fois 5, exemple donné à titre indicatif pour la bonne compréhension de la mécanique).
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La rentabilité après le démembrement est plus intéressante puisque je touche proportionnellement plus de loyers. Plus 25% de loyers si je reprends l'exemple précédent.
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Les montants investis en nue-propriété sortent de la base taxable de l'impôt sur la fortune Immobilière (IFI)
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Si je souhaite revendre mes parts, le "remembrement de mes parts" n'est pas considéré comme une plus value.
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Je n'ai pas de contraintes sur le minimum de souscription.
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Le démembrement de parts de SCPI est très souple, il est possible sur quasiment l'intégralité de toutes les SCPI de rendement du marché et sur des durées de 3 à 20 ans.
Les inconvénients du démembrement temporaire (nu-propriété temporaire) SCPI:
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Je ne perçois aucun loyer SCPI à court terme
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Les sommes seront bloquées pendant la durée du démembrement, il faut donc être sur du montant et de la durée.
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En cas de décès, les héritiers devront attendre la fin du démembrement pour récupérer les parts.
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En cas d'acquisition de parts de SCPI démembrées à crédit, les intérêts du crédit ne sont pas déductibles.
A qui l'investissement SCPI en démembrement temporaire s'adresse ?
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L'investissement SCPI en nu-propriété temporaire s'adresse à ceux qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires dans l'immédiat.
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Il s'adresse idéalement à ceux qui ont entre 50 et 60 ans et qui souhaitent préparer efficacement leur retraite.
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Il s'adresse à ceux qui n'ont pas envie d'alourdir leur fiscalité actuelle
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Il s'adresse à ceux qui sont redevables de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Encore plus concret : découvrez notre cas client
Michel, chef d’entreprise, a souscrit 1 million d’euros en SCPI en nu-propriété temporaire, suite à la cession de son entreprise.
1 000 000€
Objectif -> optimiser son argent et diversifier son patrimoine
N’ayant pas besoin de revenus complémentaires, ce client basé dans le sud ouest, a été séduit par ce mode de souscription une fois bien expliqué alors qu’il était un peu réticent lors de notre premier échange.
35 % de remise
+153% de capital
Sans alourdir
Avec un million d’euros de souscription en nue-propriété et en acceptant de ne pas percevoir des loyers pendant 10 ans, le client a bénéficié d’une remise de 35% sur le prix de souscription de ses parts de SCPI.
Il a ainsi pu acheter pour 1,53 millions d’euros de SCPI environ en valeur de pleine propriété. Soit un booster de plus de +153 % de son capital. Au terme ce client percevra une rente brute de près de 70 000 euros contre 45 000 euros sans démembrement (estimés).
Il fait ainsi d'une pierre deux coups, à savoir une appréciation immédiate de son capital et une rente immobilière qui sera beaucoup plus généreuse, plus 153 % également.
Cerise sur le gâteau, les montants investis sortent de la base taxable de son IFI pendant la durée du démembrement permettant de ne pas alourdir son imposition.
Exemples d'investissement de 100 000 euros en SCPI en nu-propriété temporaire sur une durée 5 et 10 ans !
Quelles sont les 3 meilleures remises SCPI pour du démembrement temporaire ?
L'explication en vidéo
Tous les taux de démembrements SCPI
Découvrez tous les taux de démembrements SCPI dans votre document PDF à télécharger ci-dessous de 3 à 20 ans
