Le Cours des SCPI
Par Raphël Oziel
OBJECTIF
Comprendre les SCPI : fonctionnement, intérêt et fiscalité
La SCPI est le couteau suisse de l'épargne immobilière.
Cette solution de placement vieille de plus de 50 ans répond à l'essentiel de vos objectifs patrimoniaux grâce à ses 4 modes de souscriptions :
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Je souhaite me constituer un patrimoine immobilier grâce à ma capacité d'emprunt (scpi à crédit),
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J'ai des liquidités à placer et je n'ai pas besoin de revenus complémentaires immédiatement mais dans quelques années (scpi en démembrement temporaire),
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J'ai besoin d'un complément de revenus immédiat (scpi en pleine propriété),
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Je n'ai pas besoin de revenus complémentaires mais je souhaite faire fructifier un capital et / ou optimiser ma transmission (supports immobiliers dans un contrat d'assurance vie).
La SCPI rend accessible au plus grand nombre l'immobilier locatif, les contraintes en moins.
Sommaire :
LE GUIDE
1. Qu’est qu’une SCPI ?
DÉTAILS
Définition :
SCPI pour… Société Civile de Placement Immobilier. Derrière ce vocable se cache un placement facile à comprendre, très transparent et à la portée de toutes les bourses. Un véritable produit immobilier grand public. Et un véritable couteau suisse pour votre épargne, puisqu’il s’adapte à tous vos besoins : de la constitution de votre patrimoine jusqu’à la création d’une rente, en passant par l’investissement en franchise d’impôt et la transmission à vos enfants.
Mais qu’est-ce précisément qu’une SCPI ? En pratique, il s’agit d’un fonds d’investissement qui place l’argent qu'elle a collecté auprès des épargnants dits associés, par l'intermédiaire généralement de banquiers, conseillers en gestion de patrimoine, courtiers, dans des murs généralement professionnels (bureaux, commerces, locaux d’activité, hôtels, entrepôts, cliniques, logements…) ou résidentiels, déjà loués pour générer des loyers et des plus-values éventuelles.. Par abus de langage, on assimile la SCPI à la « pierre papier », qui est en réalité une famille de produits immobiliers plus large, regroupant aussi les OPCI, les SCI et les foncières cotées. Le marché des SCPI compte plus de 200 produits, classés en plusieurs catégories. Nous y reviendrons
Retenez pour l’instant qu’en achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de biens immobiliers aux côtés d’autres associés, pour en recevoir les revenus, au prorata de votre mise. C’est un investissement passif : vous vous contentez de percevoir les loyers nets de tous frais et de taxe foncière, sous forme de dividendes. L’achat des immeubles, la gestion du patrimoine, le recouvrement puis la distribution des loyers sont assurés par la société de gestion.
L'avis de Raphaël Oziel
« Avec la SCPI, on a le rendement de l’immobilier sans les inconvénients. Ce placement offre accessibilité (quelques centaines ou milliers d’euros suffisent pour investir), confort (nul besoin de s’impliquer dans la gestion), souplesse (on peut investir en plusieurs fois, et différents modes de souscription sont disponibles en fonction de votre situation) et une grande sécurité, grâce à la diversité des actifs en portefeuille. Cela en fait un must pour votre patrimoine, quel que soit votre âge.»
- Raphaël Oziel -
TOUT COMPRENDRE
Quand ont-elles été créées ?
L’histoire des SCPI remonte aux années 1960. Face aux prix élevés des immeubles de bureaux, certains entrepreneurs ont eu la bonne idée de permettre à des épargnants de se regrouper pour investir ensemble. Par la loi du 30 décembre 1970, les autorités fixent un cadre juridique pour ces fonds et les nomment « Sociétés civiles de placement immobilier ». Le marché des SCPI est né !
Bon à savoir : certaines des plus vieilles SCPI du marché existent encore aujourd’hui. C’est le cas d’Epargne Foncière (créée en 1968), de La Française Asset Management, et de PF Grand Paris (fondée en 1966), gérée par Perial Asset Management historiquement Participation Foncière 1.
Les catégories de SCPI :
SCPI à capital variable / SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital variable est une société dont le capital peut augmenter en permanence, dans des limites définies dans les statuts, en fonction des souscriptions et des retraits (ventes). Ce type de SCPI collecte des fonds auprès de souscripteurs, déjà associés ou non, en vue d’acquérir de nouveaux immeubles et honorer les demandes de rachats. Une collecte nette positive (plus de souscriptions que de ventes) donne lieu à la création de nouvelles parts.
A l’inverse, une SCPI à capital fixe est un fonds fermé : la souscription au capital est impossible en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. Le nombre de parts n’évolue pas et les parts existantes ne peuvent être achetées et revendues que sur le marché secondaire (également appelé marché de gré à gré). Le prix est déterminé par la confrontation de l’offre et la demande dans un registre appelé carnet d’ordres. Les acquisitions de parts sont soumises à des droits d’enregistrement (5% avec un minimum de 25 euros).
SCPI de rendement / SCPI de capitalisation / SCPI fiscale
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SCPI de rendement : comme leur nom l’indique, ces fonds ont pour but de générer du rendement, à travers la distribution des revenus locatifs, principalement. C’est la forme de SCPI la plus courante et la plus recherchée par les investisseurs.
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SCPI de capitalisation : ces fonds, également appelés SCPI de plus-value, ont pour vocation à engendrer une valorisation à long terme de leur capital. Ils ne distribuent pas de revenus réguliers, sauf à la marge. Les SCPI qui investissent dans l’immobilier résidentiel à prix décoté adopte souvent cette forme.
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SCPI fiscale : les SCPI de ce type, qui sont toujours à capital fixe, font bénéficier les souscripteurs d’un avantage fiscal lié à l’un des dispositifs prévus par la loi : Pinel, Denormandie, Déficit foncier, Malraux, Monuments historiques... Leur durée de de vie est déterminée à l’avance (12 à 15 ans de détention généralement). Mais attention, toute revente avant terme est susceptible de remettre en question les avantages fiscaux acquis. Et leur liquidité est faible voire inexistante.
Le conseil de Raphaël Oziel
« l’historique de performances des SCPI fiscales révèle parfois des moins-values à l’arrivée. Sélectionnez-les donc avec soin, en vous faisant conseiller, et ne les utilisez qu’en appoint, uniquement si votre patrimoine est conséquent, pour réduire votre imposition. La société de gestion Urban Premium est l'une des références du marché dans ce domaine. »
- Raphaël Oziel -
LE FONCTIONNEMENT DES SCPI :
La distribution :
En principe, les loyers encaissés par une SCPI de rendement sont reversés intégralement à ses associés, nets de frais de gestion et de taxes foncières, ainsi que de fiscalité étrangère pour les SCPI investies en Europe. Cependant, la SCPI peut décider de conserver une partie des revenus pour abonder une réserve prudentielle : le report à nouveau (RAN). Elle peut aussi décider de verser davantage que ce que ses revenus, en puisant dans les liquidités ou dans le report à nouveau. Enfin, elle peut aussi choisir de distribuer les plus-values exceptionnelles issues de la revente d’immeubles.
Bon à savoir : Le rythme de distribution des dividendes est, pour la plupart des SCPI, trimestriel. Mais quelques fonds effectuent des versements chaque mois comme la SCPI Altixia Cadence 12, Novaxia Neo, Iroko Zen.
Le délai de jouissance :
Quand vous achetez des parts de SCPI, vous devez patienter entre 3 et 6 mois pour commencer à ce que les loyers soient pris en compte. C’est le délai de jouissance ou délai de carence. Ce mécanisme permet d’assurer l’équité entre associés. Car la création de nouvelles parts, à travers les souscriptions, engendre une dilution pour les anciens associés.
A moins que l’argent collecté soit immédiatement réemployé par la SCPI pour acquérir un nouvel immeuble produisant des revenus, ce qui est rarement possible.
Pour faire simple, le délai de jouissance correspond au temps nécessaire pour un gérant d'investir correctement les montants collectés dans des biens immobiliers de qualité. Acheter des biens immobiliers prend du temps : sourcer les biens, les visiter, faire un offre, se mettre d'accord, vérifier que tout est en règle, signer et récupérer les loyers ne se fait pas en trente secondes . Le délai de jouissance est donc nécessaire.
Exemple : La SCPI Immorente avec un délai de jouissance de 3 mois. Si je souscris au moins de janvier par exemple, mes parts vont entrer en jouissance le premier jour du troisième mois qui suit la souscription. 1er février, 1er Mars, 1 er Avril. Mes parts entrent en jouissance au 1er Avril.
Au moins de juillet, je percevrai mes premiers dividendes (puisque les loyers sont versés en fin de trimestre) et correspondant aux mois d'avril, mail et juin.
Le Conseil de Raphaël : il est conseillé de souscrire en fin de mois afin de gagner presque un mois de délai carence. En effet que vous souscriviez au début du mois ou en fin de mois l'enregistrement sera considéré pour le mois en cours autant le faire en fin de mois si possible.
La liquidité des parts :
Comme vu dans la description des différentes catégories de SCPI, les modalités d’achat et de revente de parts de SCPI dépendent de la forme juridique du produit.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la liquidité est assurée par la SCPI elle-même. Pour céder vos parts, il vous faut adresser, à la SCPI, un ordre de retrait sous la forme un courrier avec accusé de réception. La SCPI peut employer l’argent qu’elle collecte pour honorer les demandes de retraits. Si cela ne suffit pas, elle recourt à sa trésorerie. La transaction se fait sur la base de la valeur de retrait. Cette dernière est calculée en soustrayant au prix de souscription les frais de souscription ou de cession.
Si la SCPI ne parvient toujours pas à payer les demandes de rachats, elle créée un fonds de remboursement, alimenté par le produit de la vente d’immeuble(s). Elle applique dans ce cas une décote de 10 à 15% sur la valeur de retrait. Pour éviter de créer un fonds de remboursement, pénalisant pour les associés puisqu’il entraîne la vente des actifs les plus liquides et rentables, certaines sociétés de gestion prévoient l’organisation d’un marché secondaire, sur le modèle de la SCPI à capital fixe.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la liquidité est bien moindre voire parfois inexistante car dépendante de l’offre et de la demande. Pour céder vos parts, vous confiez un mandat de vente à la société de gestion, à un prix que vous avez choisi. Les acheteurs procèdent de manière symétrique, en transmettant leur ordre d’achat. Le registre des mandats ou carnet d’ordres, disponible sur le site Internet de la société de gestion, recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente en cours de validité, ainsi que les volumes. Une fois par mois (de manière hebdomadaire ou trimestrielle pour certaines SCPI), un prix d’exécution est fixé, après confrontation des ordres de vente et d’achat, comme en Bourse pour la détermination du cours d’une action. Si les ordres ne « matchent » pas, aucune transaction n’a lieu.
Un ordre de vente a une durée de validité d’un an, renouvelable une seule fois pour une année supplémentaire. Il peut à tout moment être annulé par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'avis de Raphaël Oziel
"Dans certaines circonstances, il peut être très intéressant d’acheter des parts de SCPI à capital fixe. C’est notamment le cas lorsque la SCPI a pour projet de réaliser une augmentation de capital dans un futur pas trop éloigné, ce qui améliorera la liquidité ou, mieux, lorsqu’elle ambitionne de se transformer en SCPI à capital variable généralement la part peut s'apprécier de manière importante comme pour PF Grand Paris, Sélectipierre 2 ou Immorente 2.
Dans les autres cas, mieux vaut s’abstenir d’intervenir sur le marché secondaire. Vous risqueriez de vous brûler les ailes en achetant des produits difficilement revendables. Et ce, quand bien même les prix d’achat peuvent être décotés de 30% ou plus par rapport à la valeur d'expertise."
- Raphaël Oziel -
LES STATS
Le marché des SCPI en quelques chiffres
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Au 30 septembre 2022, la capitalisation des SCPI atteignait 86,8 milliards d’euros.
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A cette date, le marché comptait environ 210 fonds, gérés par 38 sociétés de gestion différentes.
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En 2021, le taux de distribution (loyers sur moyen des SCPI s’est élevé à 4,49%, contre 4,18% un an plus tôt (on parlait alors de TDVM)
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Sur la même année, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 7,42 milliards d’euros, en hausse de 22% par rapport à celle de 2020.
LE GUIDE
2. Pourquoi et comment
investir en parts de SCPI ?
La SCPI possède plein des qualités qui en font un support idoine pour beaucoup de profils d’investisseurs. Nous les détaillons ci-dessous :
DÉTAILS
Un produit adapté à toutes les stratégies patrimoniales et à tous les âges :
◉ Entre 25 et 50 ans, soit en début ou milieu de carrière, acheter des parts de SCPI à crédit permet de se construire un patrimoine performant. Grâce aux revenus réguliers perçus, l’effort d’épargne demeurera raisonnable.
◉ Entre 50 et 60 ans, acheter des parts en nue-propriété, pour une durée de 5 à 15 ans, permet de bénéficier d’une décote substantielle, pouvant atteindre plus de 30%, qui se comblera automatiquement à la reconstitution de la pleine propriété, en franchise d’impôt.
◉ A partir de 60 ans, lorsque vous partez à la retraite, votre portefeuille de SCPI de rendement contribuera à compléter votre pension, pour maintenir vos revenus.
◉ Avant 70 ans, pour la transmission. Privilégiez la souscription au sein d’un contrat d’assurance vie pour bénéficier de l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire.
Vous pouvez aussi optez pour le démembrement viager : vous donnez la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants en profitant des abattements accordés tous les 15 ans sur les donations (100 000 € par parent) à chacun d’entre eux. Et vous conservez l’usufruit, pour en percevoir les revenus jusqu’à votre décès.
Un historique de performances rassurant :
Depuis leur création, les SCPI ont résisté à toutes les tempêtes, du premier choc pétrolier à la crise immobilière du début des années 1990, en passant par les subprimes et, plus récemment, la pandémie de Covid-19. Lors de ces périodes, elles ont fait preuve d’une grande résilience en effet pendant la crise des années 90, le prix de part a certes baissé de 15% pendant 3 ans. Soit 45% de 1994 à 1997, ce qui a conduit certains investisseurs à vendre en enregistrant une moins value pour ceux qui ont paniqué. Mais dans le même temps, le rendement issu des loyers n'a jamais été inférieur à 5,04%. Cela confirme que la SCPI est un produit de rente mais que le prix de la part peut fluctuer temporairement et que même quand les temps sont durs, la SCPI continue à servir les loyers.
Quant à la performance récente des SCPI, pendant la Covid, elle est restée plutôt bien orientée : après avoir rémunéré les épargnants de 4,18% en 2020 (4,4% en 2019, sans Covid), une année pourtant tronquée par les confinements, elles ont affiché un taux de distribution de 4,49% en 2021. Sur cette même année, le rendement global immobilier des SCPI s’est établi à 5,85 % en intégrant une hausse moyenne des valeurs de réalisation par part de 1,36%.
L’avis de Raphaël Oziel
« La Covid a été un nouveau stress-test pour les SCPI, en effet le prix des parts n'a pas baissé, de plus le rendement correspondant à la distribution des loyers est passé de 4,4% en 2019 à 4,18% en 2020, soit une baisse de 5%. Ce qui signifie que la SCPI est particulièrement solide au niveau de la régularité des loyers. En cas de pépin la part peut éventuellement fluctuer, il faut donc garder en tête que l'objectif d'investir en SCPI est de percevoir une rente. En cas de marché immobilier qui se grippe, il ne faut pas paniquer et attendre que l'orage passe. »
- Raphaël Oziel -
TOUT COMPRENDRE
Les atouts de la SCPI par rapport à l’immobilier locatif en direct
Les Français sont très attachés à la pierre et on les comprend. Historiquement, ce placement s’est révélé un excellent moyen de s’enrichir, grâce à l’effet de levier de l’emprunt. Mais son succès dépend de certains choix (emplacement, locataire, artisans pour les travaux). Qui ne connaît pas dans son entourage de bailleurs qui ont essuyés des impayés, de la vacance locative ou de gros travaux, ce qui a réduit en poussière le bien-fondé économique de leur opération ?
Sans compter qu’investir dans la pierre devient de plus en plus compliqué. La règlementation se durcit : les logements énergivores sont progressivement interdits à la location, et de plus en plus de villes plafonnent les loyers.
La SCPI offre les mêmes avantages que l’immobilier locatif, mais avec moins de contraintes ou de tracas et sans doute plus de sécurité. Il n’y a pas d’effort de gestion à fournir, ce sont des professionnels qui s’en occupent. Par nature, la SCPI possède une diversité d’actifs et de locataires, ce qui permet la mutualisation des risques. Acheter à crédit des SCPI est aussi tout à fait possible, ce qui permet d’augmenter le rendement, comme pour l’immobilier en direct. Enfin, la SCPI permet d’accéder à des actifs tertiaires d’ordinaire inaccessibles à des investisseurs particuliers, comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des centres médicaux, des Ehpad, des hôtels, des entrepôts, des locaux d’activités, etc.
Tableau comparatif SCPI vs Immobilier en direct :
Quelle part de SCPI peut-on allouer dans son patrimoine?
Quels poids faut-il allouer, dans un patrimoine, aux SCPI par rapport aux placements financiers (assurance vie, actions, obligations, private equity…) ? Il n’existe pas de réponse univoque, tant celle-ci dépend de votre profil d’investisseur et surtout de votre aversion au risque. Sur une échelle graduée de 1 à 7 (indice SRRI de l’AMF), les SCPI se situent à 3, ce qui est modéré, alors que la plupart des véhicules d’épargne financière se situent en haut de cette échelle de risque (4 à 7).
Seule exception notable : les fonds en euros qui, comme tout le monde sait, offre une garantie sur le capital, mais avec une performance assez terne, de l’ordre de 2% ou moins selon les contrats d’assurance vie.
Offrant aux investisseurs une grande régularité, les SCPI sont donc un compromis idéal si vous êtes allergiques à la volatilité, avec une performance soutenue et un risque limité. Un chiffre : sur 20 ans (entre 2001 et 2021), le taux de rendement interne (TRI) * de cette classe d’actifs s’est élevé à 8,5%, selon l’Institut de l’épargne immobilière et financière (IEIF). Soit davantage que les actions (TRI de 5,7%), l’assurance vie (3,2%) et les obligations (2,8%), notamment.
* indicateur qui mesure la performance globale des placements, sur la base des flux entrants (les revenus et les gains) et sortants (les frais et les pertes).
Comment sont encadrées les SCPI?
Le contrôle et le bon fonctionnement du marché des SCPI est assuré règlementairement par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet organisme délivre les agréments aux sociétés de gestion et donne son feu vert au lancement des SCPI. L’AMF s’assure aussi de l’exactitude et de la transparence des informations délivrées à l’investisseur.
A noter : en cas de faillite de la société de gestion, les actifs sont conservés chez un « dépositaire », ce qui permet de protéger les investisseurs.
Sachez que les sociétés de gestion de SCPI disposent également de leurs propres organes de contrôle : elles sont encadrées par un conseil de surveillance qui représente l’ensemble des associés, un commissaire aux comptes qui certifie les comptes annuels de la SCPI et un expert immobilier indépendant qui évalue les actifs immobiliers.
Enfin, quand vous achetez des parts de SCPI, vous passez le plus souvent par un intermédiaire comme La Boutique des Placements, dont la force réside dans sa capacité à vous apporter un conseil de qualité, sans surcoût pour votre investissement. Cet intermédiaire bénéficie du statut de Conseiller en investissement financier (CIF), qui est délivré par l’AMF. Une garantie supplémentaire pour votre investissement en SCPI.
LES RISQUES
Tout investissement présente des risques. Les SCPI n’échappent pas à la règle. Ils sont au nombre de trois :
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Risque sur le capital : vous pouvez réaliser une moins-value à la revente. Car la valeur de la SCPI peut s’éroder, en cas de difficulté ou de mauvaise stratégie. Pour minimiser, la durée de conservation minimale des parts de SCPI est de 8 à 10 ans.
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Liquidité : dans certaines circonstances, la revente des parts de SCPI peut s’avérer compliquée, voire impossible. Ce risque de liquidité est nettement moindre dans le cas des SCPI à capital variable.
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Performance : les taux de distribution et revalorisation des parts du passé ne préjuge pas des performances futures.
LE GUIDE
3. La fiscalité des SCPI
DÉTAILS
1. Imposition des revenus locatifs des SCPI détenues en direct
En vertu de la règle de la transparence fiscale, les revenus générés par une SCPI sont imposés directement auprès des associés. Le niveau de taxation dépend de la nature du revenu (loyers, produits financiers, plus-values) et des spécificités de l’investisseur (personne physique ou morale, domicilié en France ou à l’étranger).
Le particulier peut opter pour deux régimes pour l’imposition des revenus locatifs :
◉ Régime du micro-foncier : Il s’applique lorsque les revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 euros (y compris en ajoutant ceux des locations en direct, le cas échéant). Pour être éligible il faut détenir un bien immobilier loué nu (non meublé) ou un parking loué. Si vous détenez uniquement des parts de SCPI, vous n'êtes pas éligible au micro-foncier et vous devez déclarez vos parts obligatoirement au réel.
Les revenus fonciers, après application d’un abattement de 30%, sont déclarés sur le formulaire 2042. Ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à un taux qui est celui de la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable.
Les revenus bruts fonciers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux (Contribution sociale généralisée CSG, Contribution pour le remboursement de la dette sociale CRDS et prélèvement de solidarité) au taux global de 17,2%.
Rappel des tranches marginales d'imposition pour une part fiscale
En fonction du revenu annuel net imposable
Tranche 1 Jusqu'à 10 777 euros soit 898 euros / mois = 0%
Tranche 2 De 10 777 euros jusqu'à 27 478 soit 2 289 euros / mois = 11%
Tranche 3 De 27 478 euros à 78 570 soit 6 548 euros / mois = 30%
Tranche 4 De 78 570 euros à 168 994 euros soit 14 082 euros / mois = 41%
Tranche 5 De 168 994 euros soit plus de 14 082 euros par mois : 45%
Exemple :
Célibataire, Monsieur Durand a perçu 10 000 euros de loyers de SCPI. Ses revenus professionnels sont de 70 000 euros par an, si bien que sa TMI est de 30%.
10 000€
L’assiette de son impôt s’élèvera à 7 000 euros, soit le montant de ses revenus fonciers après déduction de l’abattement de 30% (soit 3 000 euros). Sa TMI se situant à 30%, il aura à payer, au titre de l’impôt sur le revenu, 2 100 euros. A cela s’ajouteront les prélèvements sociaux. Soit 1204 euros (17,2% de 7 000 euros).
Au final, Monsieur Durand devra s’acquitter de 3 304 euros euros pour les revenus de son investissement dans la pierre papier, soit un taux d’imposition de 47,2%.
Attention au choix du micro-foncier pour les SCPI : si vous optez pour ce régime, l'abattement des 30% à appliquer ne sera pas sur le montant qui vous a été versé car celui-ci est net de tous frais. Il faudra prendre le montant des revenus bruts indiqué sur votre imprimé fiscal unique communiqué par la société de gestion.
Si la SCPI a plus de 30% de différence entre le brut et le net versé mieux vaut opter pour le régime réel.
Si la SCPI a moins de 30% de différence entre le brut et le net, il peut être plus intéressant d'opter pour le régime du micro-foncier.
◉ Régime réel : Il s’applique de plein droit lorsque les revenus bruts fonciers sont supérieurs ou égal à 15 000 euros ou dans le cas où le contribuable opte spécifiquement pour ce régime (choix irrévocable pour trois ans). Il n’y a pas d’abattement mais les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui est avantageux pour les associés qui investissent à crédit.
L’investisseur doit inscrire le montant des revenus fonciers dans une déclaration de revenus fonciers (n° 2044 ou n° 2044 S), à joindre à la déclaration d’ensemble des revenus.
Exemple :
Monsieur et Madame Duchemin ont acheté à crédit un portefeuille de SCPI, pour 100 000 euros, dont le rendement est de 5% par an. Le prêt contracté affiche un taux de 4% et a donné lieu au paiement de 3 500 euros d’intérêts sur l’année.
100 000€
En optant pour le régime réel, la base taxable ne sera que de 1 500 euros, contre 3 500 euros au micro-foncier. Ce couple n’aura à payer que 500 euros d’impôt pour les revenus de ses SCPI, auxquels s’ajoutent 860 euros de taxes sociales.
Bon à savoir : Pas de panique, la déclaration des revenus est facile. Chaque année, la société de gestion vous envoie l'Imprimé fiscal unique (IFU) pour vous aider à déclarer vos revenus fonciers. La Boutique des Placements peut aussi vous conseiller !
Retenez qu'en cas de souscription de parts de SCPI à crédit, les intérêts de votre emprunt devront s’additionner aux emprunts éventuels de la SCPI. La banque est censée vous envoyer le montant des intérêts annuels déductibles.
Enfin dans le cas d'une souscription de parts de SCPI à crédit, le régime réel sera bien plus intéressant que l'option du micro-foncier, car vous pourrez déduire l'intégralité des frais liés à l'emprunt permettant de diminuer au maximum la base taxable (frais de dossier bancaire, frais de garantie, intérêts d'emprunts, assurance du crédit).
En effet si vous restez au micro-foncier, vous pourrez uniquement déduire l'abattement forfaitaire de 30% et c'est tout, généralement inférieur au pourcentage déductible dans le cas du réel.
DÉTAILS
2. Imposition des autres revenus des SCPI
En sus des loyers, une SCPI peut toucher des revenus financiers quand elle place sa « poche trésorerie ». Elle peut aussi générer des plus-values en revendant ses actifs.
Ces deux catégories de revenus perçus sont soumises pour les associés au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « flat tax », de 30% (taux forfaitaire de 12,8% + taux des prélèvement sociaux de 17,2%). Elles peuvent être taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais ce choix est généralement moins intéressant, sauf pour les TMI inférieures à 30%.
3. Imposition des plus-values en cas de cession de parts
Les gains nets enregistrés sur la revente de SCPI sont soumis au régime des plus-values immobilières. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013. Il n’y a pas d’exonération pour les ventes de moins de 15 000 euros.
Pour le calcul de la plus-value nette, des abattements sont appliqués. Ce sont les mêmes que pour la revente de logements, avec des règles de calcul qui varie selon la durée de détention. Le taux de ces abattements est différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux (voir tableau ci-dessous).
Retenez que pour l'immobilier hors résidence principale qui exonéré d'impôt lors d'une plus value,
les autres biens immobiliers ainsi que les SCPI bénéficient d'une exonération en cas de plus value à partir de 22 ans sur le taux forfaitaire de 19% et d'une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de trente ans.
4. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez donc pas souscrire de déclaration.
Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €.
Calcul de l'actif :
Biens détenus directement : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…).
Résidence principale : n'oubliez pas de déduire l'abattement de 30 % dont vous bénéficiez sur la valeur vénale de votre résidence principale.
Bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %. Il est calculé automatiquement par l'administration.
Biens détenus indirectement : immeubles bâtis et immeubles non bâtis détenus via des parts ou actions de sociétés, d’OPC ou d’organisme tels que les SCPI!
L'IFI est calculé selon le barème progressif suivant :
Taux pour un patrimoine net taxable :
entre 0 et 800 000 € : 0 %
entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
Remarque : le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros.
Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’impôt. Le montant de la décote est égal à 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
Comment connaître la valeur des parts de ses SCPI?
à la valeur vénale des droits et biens immobiliers détenus par le fonds. Celle-ci vous est communiquée chaque année par la société de gestion. Le résultat doit ensuite être multiplié par la valeur de retrait des parts au 1er janvier (SCPI à capital variable) ou par leur prix d’exécution au 1er janvier (SCPI à capital fixe).
Si vos parts de SCPI ont été achetées à crédit, vous pouvez tenir compte de cette dette, à hauteur du capital restant dû. Idem pour les dettes contractées par la société pour acquérir ses biens imposables ou pour financer des dépenses relatives à ces biens.
Conseils et astuces de Raphaël Oziel
« N'oubliez pas que les biens locatifs bénéficient d'un abattement de 20% par rapport à leur valeur théorique et 30% pour la résidence principale pour rappel»
« Pour échapper à l’IFI, pensez au démembrement de propriété temporaire . Seul l’usufruitier des parts de SCPI est assujetti à l’impôt, tandis que le nu-propriétaire en est exonéré.»
- Raphaël Oziel -
5. La fiscalité attractive des SCPI européennes
A la différence des SCPI uniquement investies en France, qui versent des revenus bruts de fiscalité aux associés, les SCPI dont les actifs se situent dans d’autres pays en Europe s’acquittent directement de l’impôt dans le(s) pays où les revenus sont générés. Par exemple, en Allemagne, le taux d’imposition des SCPI ne dépasse pas 16% (il est de 15,825% très exactement).
Certes, les revenus des SCPI européennes doivent être déclarés. Mais deux mécanismes sont prévus dans les conventions internationales pour éviter la double taxation. Il s’agit soit de la méthode du crédit d’impôt (qui s’applique pour des pays comme l’Allemagne, l’Espagne et l’Italie) soit du taux effectif (Belgique, Finlande, Irlande, Pays-Bas et Portugal notamment).
Autre point important : les associés ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.
Une fois la fiscalité étrangère payée par la SCPI, soit le rendement net de fiscalité étrangère versé, la fiscalité résiduelle est calculée de la façon suivante : votre tranche marginale d'imposition auquel il faut soustraire votre taux moyen.
Exemple : Je gagne 3000 euros par mois. Ma tranche marginale d'imposition est de 30%. et mon taux moyen est de 9,2% (je paye 3 000 euros d'impôt à l'année sur un revenu imposable de 32 400 euros). Ma fiscalité résiduelle sur mes SCPI européennes sera de 30 -9,2 = 20,8%.
Ainsi si une SCPI europénne me verse 4,5% net de fiscalité étrangère, mon rendement net sera de 4,5* (1-20,8%) = 3,56%
Tableau Comparatif de la fiscalité des loyers pour une SCPI Française VS Européenne
Le taux moyen est calculé de la façon suivante : c’est le montant de votre impôt sur le revenu que je divise par mon revenu annuel net imposable.
Exemple j’ai un impôt de 30 000 euros et j’ai 100 000 euros de revenu imposable net mon taux moyen est de 30 000 / 100 000 soit 30%.
6. L’assurance vie : l’enveloppe idéale pour limiter l’imposition
Pour limiter au maximum le frottement fiscal des SCPI, les investisseurs ont intérêt à acheter leurs parts de SCPI à travers une assurance vie. Attention, rares sont les contrats qui proposent un large panel de SCPI parmi leurs unités de compte (demandez conseil à votre expert La Boutique des Placements). Comme nous le détaillons plus bas, l’investissement en SCPI à travers cette enveloppe comporte quelques spécificités qu’il convient de connaître avant de se lancer.
En matière de fiscalité, les produits de l’assurance vie (dont ceux des SCPI) sont imposés uniquement en cas de rachat. La taxation de ces retraits dépend la durée de détention du contrat (voir tableau comparatif avec la fiscalité en direct ci-dessous).
LE GUIDE
4. Comment bien choisir une SCPI ?
DÉTAILS
La meilleure SCPI est celle qui vous correspond
Contrairement à une idée reçue, les meilleures SCPI ne sont pas forcément celles qui affichent le meilleur rendement sur la dernière année considérée. Car le rendement peut fluctuer d’une année sur l’autre. En revanche, il existe des véhicules plus ou moins risqués, en fonction de la stratégie qu’ils déploient, de la nature de leurs immeubles et locataires, du niveau d’endettement qu’ils utilisent, etc.
Une règle : plus la rentabilité affichée par une SCPI est importante et plus elle fait prendre de risques à ses associés. Tenez en compte quand vous choisissez les produits composant votre portefeuille, qui doit être le plus diversifié possible. Les SCPI sélectionnées doivent correspondre à vos objectifs patrimoniaux, mais aussi vous ressembler. Si donner du sens à votre épargne est pour vous prioritaire, par exemple, privilégiez les SCPI labellisées ISR (pour investissement socialement responsable)
Les critères financiers
On ne s’en plaindra pas : les sociétés de gestion publient une grande quantité d’informations. Celles-ci sont actualisées tous les ans à travers le rapport annuel, voire tous les trois mois dans les bulletins trimestrielles. Très utile pour se faire un avis sur chaque SCPI. Voici les principaux indicateurs financiers à analyser et à suivre sur la durée :
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Taux de distribution (TD) : il mesure les loyers versés sur l’année (brut de fiscalité étrangère) par rapport au prix de souscription au 1er janvier. C’est l’indicateur à scruter en priorité. Cependant, il est toujours important de comprendre comment la performance est réalisée, de manière à savoir si celle-ci est pérenne.
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Performance globale immobilière (PGI) : cet indicateur agrège le taux de distribution à l’évolution de la valeur de réalisation (correspondant schématiquement à la valeur d’expertise des actifs immobiliers et financiers de la SCPI). Il donne une estimation théorique de la création de valeur pour l’associé sur l’année considérée.
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Taux de rendement interne (TRI) : il mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.
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Taux d’endettement : règlementairement, les crédits bancaires souscrits par une SCPI ne peuvent excéder 40% de la valeur de ses actifs. L’endettement est un moyen pour les SCPI de doper leur performance, grâce à l’effet de levier. Mais le risque augmente concomitamment. Attention aussi à surveiller le coût moyen de la dette.
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Valeur de reconstitution : il correspond au montant que les épargnants devraient dépenser pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Cet indicateur est un bon reflet de la valeur réelle de la SCPI. Il se calcule en additionnant la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles et des actifs financiers) à l'ensemble des droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI (droits de mutation payés lors de l’acquisition des immeubles, notamment), ainsi que les frais de souscription.
Le conseil de Raphaël Oziel
« Lorsqu’on achète des parts de SCPI, il est utile de comparer le prix de souscription à la valeur de reconstitution. Si cette dernière est supérieure au prix de la part, on est en présence d’une SCPI décotée qui bénéficie d'un potentiel de revalorisation ou de coussin de sécurité en cas de baisse des prix de l'immobilier.»
- Raphaël Oziel -
On ne s’en plaindra pas :
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Taux d’occupation financier (TOF) : Il s’agit du rapport entre, d’une part, le montant des sommes facturées aux locataires des immeubles (y compris loyers théoriques des immeubles non disponibles à la location, notamment pour travaux, et loyers faisant l’objet d’une franchise), et, d’autre part, le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. Le TOF renseigne sur la bonne gestion du patrimoine. Cet indicateur est à analyser de manière dynamique, en mesurant son évolution sur la durée.
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Durée des baux : mesuré par la WALT (durée moyenne des baux jusqu’à leurs termes) ou, mieux, la WALB (durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances), ce critère donne une bonne indication sur la sécurité des revenus locatifs.
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Capitalisation : chaque taille de SCPI a ses avantages et inconvénients. Une SCPI de grande capitalisation (plus de deux milliards d’euros) offre théoriquement une bonne diversification, et donc moins de risques. Mais, en contrepartie, elles possèdent souvent un patrimoine plus ancien, susceptible d’engendrer des travaux à l’avenir pour maintenir son attractivité. En général plutôt jeunes, les SCPI de faible capitalisation (moins de 200 millions d’euros) sont plus à même de saisir les tendances du moment.
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Volume des parts en attente de retrait : Le montant des demandes de rachats émises par les associés et non satisfaites en raison d’une collecte insuffisante, renseigne sur le manque de liquidité de la SCPI, le cas échéant.
Les critères qualitatifs
Quand on investit dans une SCPI, on achète un produit immobilier et on fait confiance à une équipe de gestion. Les indicateurs comptables ne rendent pas complètement compte de la qualité des fonds et de leur gouvernance. Pour se faire une meilleure idée, il est nécessaire de passer au crible des critères extra-financiers :
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Stratégie : comprendre et adhérer au positionnement d’une SCPI revêt une grande importance. Le gérant mise-t-il sur une typologie d’actifs d’avenir ? Est-il opportuniste ou cède-t-il à des pressions pour investir, sans discipline sur les taux de rendement ? Les immeubles achetés ont-ils des réservoirs de création de valeur ? Les emplacements choisis sont-ils pertinents ? Autant de questions qu’il convient de se poser avant d’investir dans une SCPI. Comme pour l’achat d’une voiture, il faut soulever le capot.
Le conseil de Raphaël Oziel
« Soyez aussi attentifs aux indications du gérant sur la politique d’investissements, d’arbitrage et de valorisation des immeubles. »
- Raphaël Oziel -
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Qualité du parc : l’état de vétusté du patrimoine, son efficience énergétique et son adéquation avec les besoins des locataires sont à examiner de près. Autre paramètre important : la qualité de l’emplacement. Dans le jargon professionnel, on parle d’actifs Core pour les immeubles les plus convoités, en parfait état et localisés par exemple dans le quartier central des affaires de Paris, de Core + pour ceux qui sont de bonne qualité, sans besoin de gros travaux, et bien situés (à Paris hors QCA par exemple), et de Value added pour les autres, plus risqués, mais souvent à fort rendement et/ou à fort potentiel.
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Démarche ESG : pour une SCPI, intégrer dans sa stratégie des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dépasse les enjeux de l’éthique ou de la communication. C’est surtout un gage de bonne gestion, synonyme de performances durables. En matière d’environnement, réduire les émissions de gaz à effet de serre devient d’ailleurs un impératif règlementaire. Et une nécessité commerciale, alors que de plus d’entreprises locataires prêtent une grande importance à leur empreinte sur la planète, ainsi qu’à leur facture d’énergie.
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Qualité de la société de gestion : la philosophie et le parcours des dirigeants de la société de gestion a une grande influence sur les performances des SCPI. Les bons gérants sont souvent ceux qui impriment leur marque dans la stratégie d’investissement, en toute indépendance, et qui s’impliquent dans le quotidien, y compris dans les relations avec les locataires.
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Alignement d’intérêt avec les épargnants : si cette notion n’est pas aisée à appréhender, quelques indices ne trompent pas. Quand le gérant investit lui-même dans la SCPI, cela est bon signe. La politique de commission est aussi révélatrice de bonnes pratiques. Par exemple, des frais ponctionnés sur les ventes ne sont pas un gage d’alignement d’intérêt avec les associés, contrairement aux commissions sur les plus-values.
SCPI
Nos coups de cœur :
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* SCPI « bon père de famille » : Epargne Pierre, Immorente
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* SCPI « écolos » : PFO2, Kyaneos Pierre, Fair Invest
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* SCPI thématiques : Activimmo, Pierval Santé, PF Grand Paris, Atream Hôtels
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* SCPI européennes : Sofidy Europe Invest, Eurovalys, Cœur d’Europe
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* SCPI à frais d’entrée réduits ou nuls : Iroko Zen, Néo, Remake Live
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* SCPI diversifiées : Vendôme Régions, Cœur de Régions, Epsilon 360
LE GUIDE
5. Comment acheter des parts de SCPI ?
DÉTAILS
L’investissement au comptant
C’est le mode d’achat le plus commun, en tout cas pour les épargnants qui veulent profiter de la rente des SCPI, pour compléter leur retraite par exemple. Le parcours de souscription est plus ou moins facile selon la SCPI. Une large part du processus est digital, parfois même à 100%. Pour finaliser votre souscription, comptez un jour à plusieurs jours, selon le mode de paiement. Votre conseiller se tient à votre disposition pour vous aider.
L’achat à crédit
Recourir à l’emprunt pour acquérir des SCPI comporte de multiples avantages :
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Les intérêts sont déductibles
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L’effet de levier de l’emprunt vous permet de vous bâtir un patrimoine rapidement, sans consentir un effort financier important. Prenons un exemple : vous achetez à crédit un portefeuille de SCPI pour 100 000 euros, au taux de 3%, sur 15 ans. Ce placement vous rapporte un rendement de 4,5% net d’impôt. Vous aurez à débourser, chaque mois, un peu plus de 300 euros. A l’échéance du crédit, vous détiendrez un joli patrimoine de SCPI, qui vous rapportera 4 500 euros par an, à conditions de marché inchangées.
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L’assurance emprunteur est souvent facultative
En pratique, peu de banques de dépôt financent l’acquisition de SCPI avec un crédit immobilier, sauf si l’achat concerne des produits « maison ». La garantie demandée par l’établissement porte sur l’investissement lui-même (nantissement des parts) ou sur un autre produit d’épargne (garantie déportée), une assurance vie par exemple. Compte tenu des contraintes parfois rédhibitoires pour obtenir un prêt immobilier, les investisseurs optent souvent pour un prêt personnel non affecté (crédit à la consommation), plus coûteux mais plus facile à obtenir.
Le conseil de Raphaël Oziel
« Pour accéder aux meilleurs taux et aux conditions les plus souples du marché, contactez La Boutique des Placements. Nous vous ferons profiter des offres de nos partenaires. »
- Raphaël Oziel -
Les versements programmés
Vous ne possédez pas d’apport suffisant pour acheter des SCPI en cash ? Vous ne disposez pas non plus de capacité d’endettement ou vous ne souhaitez pas investir à crédit ? Pas de problème, vous pouvez très bien démarrer de zéro dans la pierre papier et investir à votre rythme en programmant des achats automatiques de parts de SCPI. La périodicité des versements est libre : chaque mois, trimestre, semestre ou année.
Vous ne possédez pas d’apport suffisant pour acheter des SCPI en cash ? Vous ne disposez pas non plus de capacité d’endettement ou vous ne souhaitez pas investir à crédit ? Pas de problème, vous pouvez très bien démarrer de zéro dans la pierre papier et investir à votre rythme en programmant des achats automatiques de parts de SCPI. La périodicité des versements est libre : chaque mois, trimestre, semestre ou année.
A chaque moment, il vous être possible de moduler le montant et le rythme des versements programmés. Vous pouvez aussi les stopper.
Bien sûr, l’efficacité de cette méthode d’investissement dépend de votre constance et de la durée pendant vous aller épargner. Plus vous commencez tôt, et plus facilement vous atteindrez votre objectif de constitution d’un patrimoine de SCPI. Les loyers touchés viendront alléger votre effort d’épargne. Sachez aussi que certaines SCPI autorisent le réinvestissement des dividendes en parts.
Un exemple : pour atteindre le seuil des 100 000 euros d’épargne dans une SCPI qui génère un taux de distribution net de 4%, il vous faudra par exemple effectuer des versements trimestriels d’environ 500 euros pendant 25 ans, combiné à un investissement initial de 5 000 euros.
SCPI dans l’assurance vie
C’est la méthode d’investissement à privilégier pour profiter d’un cadre fiscal avantageux pour les revenus de vos SCPI et/ou pour optimiser votre succession. Comme détaillé plus dans la partie sur la fiscalité (voir plus haut), l’assurance vie permet d’échapper totalement à l’impôt sur le revenu après huit de détention du contrat. Seuls des prélèvements sociaux sont à payer.
En matière de succession, l’assurance vie offre de gros avantages, surtout si on s’y prend tôt.
En effet, les versements effectués avant 70 ans par le titulaire du contrat bénéficient d’un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire. Après 70 ans, l’abattement sur les versements se réduit à 30 500 euros.
Côté avantages :
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🡪 C’est l’assureur qui assure la liquidité. Vendre ses parts ne pose donc aucun problème et se fait en un clic ou presque. Les frais de souscription sont aussi réduits de quelque pourcents (généralement 2 à 4 %) par rapport à un achat en direct.
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🡪 Le délai de jouissance est raccourci par rapport à la détention de SCPI en direct. Enfin, le fonctionnement de l’assurance vie permet, au choix, de placer les dividendes reçus sur le fonds en euros du contrat – les gains sont ainsi totalement sécurisés – ou de les réinvestir en parts ou fractions de parts de SCPI.
Côté inconvénients :
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🡪 L’éventail des SCPI proposées par les assureurs dans leurs contrats est relativement restreint, à l’exception de quelques-uns.
SCPI en démembrement temporaire
Dans la majorité des cas, les investisseurs achètent des SCPI en pleine propriété. Mais il est possible, pour certaines SCPI, d’acheter des parts démembrées, que ce soit au comptant ou à crédit, de manière temporaire, sur 5, 10 ou 15 ans.
Pour mémoire, le démembrement temporaire de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent temporairement les droits de propriété des parts de SCPI pour une période fixe et déterminée à l’avance.
🡪 Achat en nue-propriété : vous possédez la propriété du bien mais vous renoncez aux revenus pendant la durée du démembrement.
Avantage : vous ne payez ni d’impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. Votre IFI est diminué. Vous achetez les parts avec une décote comprise entre 20 et 45%, selon la durée de démembrement. La récupération de l’usufruit ne donne pas lieu au paiement d’une plus-value : le gain est net de fiscalité.
🡪 Achat de l’usufruit : vous percevez la totalité des revenus (loyers) pendant la durée du démembrement, sans droit à la propriété.
Avantage : vous faites fructifier votre trésorerie. C’est de fait une solution utilisée par les entreprises pour faire travailler leurs disponibilités.
LE GUIDE
6. Acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie ou un PER
DÉTAILS
Les spécificités de l’assurance vie
Investir en SCPI via un contrat en assurance vie présente des caractéristiques particulières que nous récapitulons dans ce tableau comparatif avec l’achat en direct :
Acheter des SCPI à travers un Plan d’épargne retraite (PER)
En matière de fonctionnement (revente des parts, jouissance, frais de souscription, etc.), il n’y a aucune différence à investir en SCPI à travers un PER ou une assurance vie.
La finalité des deux enveloppes est cependant diamétralement distincte : tandis que l’assurance vie permet de limiter l’imposition des retraits et de transmettre avantageusement, le PER sert principalement à préparer sa retraite et à réduire ses impôts au moment des versements (voir notre dossier dédié pour plus de détails).
Quels contrats offrent un bon choix de SCPI ?
Apicil et Spirica (Groupe Crédit Agricole) offrent un large éventail d’unités de compte immobilières dans leur contrat d’assurance vie. Leur contrat respectif, Intencial Liberalys Vie et Version Absolue 2, proposent une vingtaine de SCPI chacune, ainsi que des OPCI et SCPI, avec 0% de frais d’entrée et sur versements et seulement 0,5% de frais de gestion.
A noter que les deux assureurs proposent les pendants de ces deux contrats en version PER : Intencial Liberalys Retraite et Version Absolue Retraite. Avec les produits d’Apicil et Spirica, il est possible d’investir à 100% en immobilier, ce qui permet de maximiser le coupe rendement attractif / risque modéré.
Comparaison avec les aux autres unités de compte (UC) immobilières
Par rapport à la SCPI, la Société civile immobilière (SCI) présente l’avantage de frais de souscription faible, de l’ordre de 2 à 3%, à l’exception de certaines. Les SCI sont pour la plupart des fonds de fonds, synonyme de risques réduits mais d’empilement de frais. Les deux produits sont donc complémentaires dans le cadre d’une allocation.
Quant aux Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), il s’agit aussi de fonds de fonds comportant une poche Bourse (placée en actions, notamment des foncières), ce qui les rend assez volatils.
Niveaux de risque des UC immobilières (échelle de l’AMF comprise entre 1 à 7)
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* SCI : niveau 2 (peu risqué)
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* SCPI : niveau 3 (assez peu risqué)
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* OPCI : niveau 4 (moyennement risqué)
Unités de compte à moindre frais
Quand on réalise une allocation en UC immobilières dans un contrat d’assurance vie, il apparaît intéressant de miser sur celles qui ne ponctionnent aucun frais au moment de la souscription, ou des frais réduits.
Côté SCPI, Iroko Zen, Novaxia Néo et Remake Live sont sans frais d’entrée, tandis qu’Altixia Commerces et Epsilon 360 proposent des frais limités.
Côté SCI, Iroko Zen et Pythagore ne prélèvent aucune commission lors du versement.
LE GUIDE
7. SCPI en démembrement :
une stratégie gagnante
DÉTAILS
Pourquoi acheter des parts en nue-propriété ?
Lors de l’achat de parts en démembrement temporaire, nu-propriétaire et usufruitier payent chacun leur quote-part du prix de souscription, selon une clé de répartition.
Par exemple, pour un démembrement de 15 ans, le nu-propriétaire paiera environ 60% du prix de souscription (montant variable d’une SCPI à une autre). A la fin de la période de démembrement, il récupère l’usufruit gratuitement. Il réalise un gain automatique de 40%, non fiscalisé. Il retrouve la pleine propriété et peut percevoir les revenus de la SCPI.
Jusqu’à cette date, le nu-propriétaire ne paie pas d’impôts – logique puisqu’il ne perçoit pas de revenus – et n’est pas assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
C’est une stratégie idéale pour les contribuables fortement imposés qui préparent leur retraite.
Pourquoi acheter des parts en usufruit ?
Cette opération est intéressante pour des sociétés payant l’impôt sur les sociétés. Cela permet de profiter d’une rentabilité attractive et d’amortir comptablement la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la période du démembrement.
L’usufruitier ne prend pas de risque en capital. Il se limite à percevoir les revenus. Au bout de la période de démembrement, il n’a pas besoin de vendre : la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire.
Démembrement viager, pour transmettre des parts de SCPI
Pour préparer et simplifier la transmission de vos parts de SCPI, le démembrement viager constitue une solution idéale.
Le principe ? Vous donnez la nue-propriété à vos héritiers (enfants ou les petits-enfants) en profitant des abattements prévus par l’administration fiscale : 100 000 € tous les 15 ans en exonération de droits (abattement pour donation et succession) et 31 865 €. Vous conservez l’usufruit, ce qui vous permet de toucher les dividendes.
A votre décès, lors de votre succession, chacun de vos héritiers (ou votre héritier à défaut) devient plein(s) propriétaire(s), sans frais ni taxes. Ils bénéficient de l’entière jouissance de leurs parts : ils touchent les revenus et peuvent les revendre s’ils le souhaitent.
En outre, vos héritiers récupèrent chacun un nombre identique de parts de SCPI qu’ils pourront gérer (conservation, cession) indépendamment les uns des autres, sans être sous le régime de l’indivision. Les conflits sont évités.
LE GUIDE
8. Questions fréquentes sur les SCPI (FAQ)
FAQ
Quelle part de mon patrimoine dois-je investir dans la pierre papier ?
Tout dépend de votre âge et de votre profil. En tout état de cause, la diversification doit constituer le fil d’ariane de votre stratégie patrimoniale. Mais il n’y a aucune contre-indication à ce qu’un portefeuille de SCPI constitue un pilier de celle-ci, soit 20 à 30% de vos actifs, en complément ou en substitution de biens locatifs et de placements financiers.
Quelle durée d’investissement conseillée sur les SCPI ?
La durée de conservation minimale recommandée est de 8 à 10 ans. La raison ? C’est un placement immobilier qui s’exprime sur le temps long. Il s’agit aussi d’amortir la commission de souscription, qui représente deux à trois ans de loyers généralement.
Souscrire à une SCPI : est-ce compliqué ?
Pour acheter des parts de SCPI, le processus est assez simple. Quelques pièces et informations sont à transmettre, attestant par exemple de votre résidence fiscale et de l’origine des fonds, notamment.
Vous devez signer aussi le contrat, ce qui peut se faire électroniquement dans la plupart des cas. Des documents comme la note d’information, les statuts de la SCPI et le Document d’informations clés vous sont fournis par la société de gestion. La durée de la souscription dépend du mode de paiement mais cela prend généralement moins d’une semaine.
A quoi sert la commission de souscription ?
La commission de souscription payée par l’acheteur de SCPI remplit une fonction simple : rémunérer la société de gestion et le circuit de distribution.
Elle s’élève en moyenne à 10% du montant investi environ, mais la fourchette est large, de 0% à 12%. D’une certaine façon, on peut comparer cette commission aux frais payés par l’acheteur d’un bien immobilier en direct : commission de l’agence immobilière, droits de mutation, etc.
Les SCPI sans commission de souscription sont-elles une bonne affaire ?
Oui et non. Les frais ne sont pas un sujet pour les SCPI à partir du moment ou le rendement et la solidité du placement sont au rendez vous. 2 avantages sur les SCPI sans frais de souscription :
elles investissent plus dans l'immobilier par rapport à des SCPI à frais classiques qui se rémunèrent avant d'avoir acheter un bien immobilier et deuxièmement en cas de revente, il n'y a pas de décrochage de valeur à prix de part identique.
Quels sont les autres frais ?
En dehors de la commission de souscription, l’investisseur supporte des commissions de gestion que la SCPI prélève pour piloter le patrimoine et recouvrer les loyers à votre place. Elles s’élèvent en moyenne à 10-15%. Certaines SCPI facturent des frais sur chaque acquisition d’immeuble, ou sur chaque cession. Notez néanmoins que les dividendes distribués par les SCPI sont toujours nets de frais. Bon à savoir : il existe aussi parfois une commission sur la cession de vos parts, si cette opération est réalisée dans les premières années de l’investissement.
Comment revendre des parts de SCPI ?
Pour céder vos parts, vous devez respecter un certain formalisme, différents selon le type de SCPI (à capital variable ou fixe, voir plus haut). Adressez-vous à votre conseiller ou à la société de gestion.
Les performances des SCPI résistent-elles à l’inflation ?
Oui. Très bien même. Grâce aux mécanismes d’indexation des loyers, les revenus des SCPI se revalorisent en période inflationniste. Mais les gérants doivent tenir compte de la capacité d’absorption des locataires, ce qui peut brider leurs possibilités d’augmenter le montant des loyers. Attention, l’inflation (ou plus précisément la hausse des taux d’intérêt) entraîne théoriquement une baisse de la valeur des actifs du patrimoine de la SCPI.
Pourquoi les SCPI des sociétés de gestion indépendantes sont-elles plus performantes ?
Les maisons de gestion indépendantes font montre généralement de plus d’agilité dans leur stratégie d’investissement que leurs consœurs des grands réseaux bancaires, ce qui se retrouve dans leurs performances, généralement plus élevées.
Elles recherchent à maximiser le rendement pour les investisseurs, de façon à collecter davantage. A contrario, les sociétés de gestion des grands réseaux possèdent des débouchés presque assurés pour leurs produits, grâce à la force de leurs canaux de distribution.
En tant qu’expatrié, puis-je investir sur ces produits ?
Absolument. En tant qu’expatrié, vous pouvez avantageusement investir dans des SCPI pour construire ou optimiser son patrimoine. Contrairement à ceux que pensent les non-résidents fiscaux, des solutions de financement existent.
Contactez-nous pour trouver la solution la mieux adaptée à votre situation.
Est-ce une bonne idée d’acheter des parts de SCPI à travers une SCI ?
Utiliser une Société civile immobilière (SCI) pour investir dans une SCPI est un montage astucieux pour diminuer l’imposition des revenus quand on possède une TMI élevée. En optant pour l’imposition sur les sociétés, la SCI sera soumise à un taux d’imposition réduit sur les bénéfices : de 15% jusqu’à 42 500 € (depuis le 1er janvier 2023), puis à 25% au-delà.
Au niveau des associés, seuls les revenus distribués par la SCI seront fiscalisés. En pratique, cette distribution se fera par le remboursement du compte associé, si bien qu’il n’y aura aucune fiscalité. La Boutique des Placements se fera un plaisir de vous renseigner sur l’investissement en SCPI via une SCI.
Les rendements ne vont-ils pas baisser ?
Entre 2010 et 2020, le taux de distribution moyen des SCPI a suivi la courbe descendante des taux d’intérêt, pour atterrir à 4,18%. Logiquement, la remontée des taux initiée début 2022 devrait entraîner, dans un avenir proche, une remontée de cet indicateur.
Notez toutefois que la performance des SCPI n’est pas garantie. En cas de crise économique majeure, le recouvrement des loyers peut devenir compliqué, la vacance locative augmenter, ce qui in fine entraine une baisse des performances et potentiellement de la liquidité.
Une SCPI peut-elle faire faillite ?
En théorie, tout est possible même si ce scénario est hautement improbable. Notez que l’investisseur est protégé par l’AMF. En cas de défaillance de la société de gestion, la loi impose que la SCPI soit transférée à une autre société de gestion agrée par l’AMF.
Ne devrais-je pas attendre que les prix baissent pour acheter mes parts de SCPI ?
C’est un calcul hasardeux. Pour la bonne raison que les baisses de prix de parts se produisent rarement. Même en cas de difficultés, les gérants ont une certaine latitude pour ne pas baisser le prix de souscription, à partir du moment que la valeur de reconstitution ne s’écarte pas, à la baisse, de plus de 10% du prix de la part. En réalité, il n’y a pas de bon ou de mauvais moment pour investir dans la pierre papier. La SCPI est une « tortue de l’immobilier ». Elle lisse les cycles. Et elle exprime sa pleine mesure sur le long terme.
Comment pouvez-vous me proposer des taux de crédit de 4% avec des rendements à 4,5% ?
D’une manière générale, investir à crédit dans les SCPI est intéressant dès lors que les taux proposés sont inférieurs à l’inflation et au rendement de ce placement. La remontée des taux d’intérêt a renchéri le coût des emprunts. Mais il est encore possible de respecter les deux conditions susmentionnées, même avec des prêts personnels non affectés.
En tout état de cause, les solutions financières que nous proposons pour l’achat de SCPI combinent les meilleurs taux du marché et des conditions d’accès très souples.
LE GUIDE
9. Cinq conseils pour bien investir en SCPI
NOTRE MÉTHODE
Soyez bien conseillé
Le rôle du conseiller en investissement financier (CIF) est de vous aider non seulement à constituer un portefeuille de SCPI adapté à vos objectifs, mais aussi d’analyser votre situation pour trouver le mode d’acquisition et le montage idoines à votre profil.
La rémunération du CIF est comprise dans la commission de souscription. Ses conseils sont indolores pour votre porte-monnaie.
Diversifiez votre portefeuille
C’est une règle de bon sens, répétée à l’envi dans la presse et par les conseillers en gestion de patrimoine. Pour autant, rien ne sert de multiplier les lignes. Une poignée de SCPI peut suffire pour constituer un portefeuille offrant les meilleures garanties en termes de performance et de risques.
L’une des stratégies possibles est d’acquérir un socle de SCPI très diversifiées, à la capitalisation élevée (au moins 1 milliard d’euros) et au rendement très stable, puis de compléter par quelques SCPI développant une stratégie singulière, et au potentiel important.
Misez sur les SCPI décotées et profitez des opportunités
Si la pierre papier est un placement à appréhender sur le long terme, il faut savoir saisir les opportunités. Exemple : investir dans une SCPI qui s’apprête à relever le prix de la part, en raison de sa dynamique d’activité positive et/ou de la décote du prix de la part par rapport à la valeur de reconstitution.
Ou encore investir au moment du lancement d’une SCPI, avant même l’ouverture de la souscription au grand public, en tant qu’associé sponsor, ce qui permet d’obtenir des conditions préférentielles. Comme dans tout placement, investir au bon moment apporte un « plus » indéniable.
Raisonnez « performance nette » plutôt que rendement brut
L’indicateur le plus pertinent pour l’investisseur est le « net dans la poche », c’est-à-dire ce qu’il perçoit réellement, déduction faite des frais et des impôts.
Notez bien que les taux de distribution communiqués par les SCPI sont bruts de fiscalité. Tenez en compte quand vous achetez des parts. Et, si votre taux d’imposition est trop confiscatoire, privilégiez les SCPI européennes, l’assurance vie ou le démembrement.
Informez-vous
Investir en SCPI apporte une grande tranquillité d’esprit. Mais cela ne doit pas vous exonérer de surveiller régulièrement l’évolution des indicateurs et de la stratégie. Et cela, pour pouvoir procéder à des arbitrages si le besoin s’en fait sentir - en cas de difficultés prolongées uniquement.
Par chance, les sociétés de gestion publient une grande quantité d’informations. Vous les trouverez essentiellement dans les bulletins trimestriels et les rapports annuels. Assister aux assemblées générales est aussi un excellent moyen pour rester en prise avec l’actualité des SCPI.
Le conseil de Raphaël Oziel
« Vous avez encore quelques questions après ce guide et vous recherchez plus d'informations ? Discutons de votre projet personnalisé et trouvons ensemble les meilleures solutions pour votre investissement. Ce sera un plaisir de vous conseiller gracieusement !»
- Raphaël Oziel -
