Comment gérer les nouveaux taux de crédit SCPI ?
Démonstration
OBJECTIF
Contrecarrer des taux de crédit SCPI plus élevés en 2023 !
Les taux de crédit augmentent on le sait, s’il y a un an on pouvait emprunter avec un crédit sec à 2,4% sur une durée de 20 ans pour acheter des parts de SCPI sans aucune contreparties demandées par la banque, aujourd’hui sur la même offre à durée comparable, le taux est de 3,7%.
D’autres offres de crédit ont des taux parfois supérieurs au taux de rendement des SCPI, on comprend que dans ce cas, la proposition est dissuasive pour l’investisseur.
Mais en y regardant de plus près et avec une stratégie affinée, qu’en est-il ?
DÉMONSTRATION
Comparons ce qui est comparable
DÉTAILS
Définition :
Tout d’abord comparons ce qui est comparable à savoir, l’impact d’un taux à 2% et à 4% sur l’opération.
Prenons l’exemple de 100 000 euros d’emprunt pour l’achat de parts de SCPI françaises avec hypothèse de rendement de 4,5% sur la période, un taux de crédit de 2% et de 4% avec une fiscalité « standard » du client (tranche marginale d’imposition de 30% + prélèvements sociaux de 17,2%)
100 000€
EN BREF
Quelles sont les informations à retenir ?
​Quand les taux augmentent de 1% ma mensualité augmente de 50 euros sur une durée de 20 ans.
Par exemple un taux d’emprunt de 2% sur une durée de 20 ans engendre une mensualité de 506 euros, 3% de 550 euros et 4% 606 euros.
Deuxièmement, quand j’ai des taux de crédit plus faibles, j’ai moins d’intérêt d’emprunt à déduire de mes revenus fonciers et donc ma fiscalité augmente.
Mais à l’inverse quand j’ai des taux plus élevés, comme j’ai plus d’intérêts d’emprunts à déduire sur ces mêmes revenus fonciers ma fiscalité diminue. C’est les vases communicants.
DÉMONSTRATION
Quelles solutions pour se rapprocher de l’effort d’épargne d’il y a un an ?
DÉTAILS
Quelle stratégie ?
En décembre dernier certaines SCPI ont été référencées dans des offres de financement, des SCPI à rendement plus dynamique et aussi des SCPI européennes c’est-à-dire investies hors de France.
Pour bénéficier d’un rendement plus dynamique ces SCPI investissent principalement en régions, en contrepartie d’un risque un peu plus élevé bien que discutable.
Plusieurs stratégies sont possibles, acheter des biens en régions, sélectionner des types de biens proposant des rentabilités plus généreuses comme des entrepôts par exemple, ou sur des tailles d’actifs plus petites entre 1 et 5 millions d’euros permettant de sortir de la concurrence des « grands investisseurs ».
Regardons l’impact d’une SCPI française avec un rendement de 5,5% au lieu de 4,5%
En faisant le choix d’une allocation SCPI plus dynamique l’effort d’épargne fond à 275 euros VS 319 euros. Soit 9€ / mois de différence avec les taux d’avant.
DÉMONSTRATION
L'avantage fiscal des SCPI Européennes
DÉTAILS
Rappel et exemple
A présent, regardons l’impact avec une SCPI européenne qui verserait un rendement de 4,5% une fois la fiscalité étrangère réglée.
Pour rappel la formule acceptée pour la fiscalité restante des SCPI européennes est votre tranche marginale d’imposition – votre taux moyen. De plus les prélèvements sociaux ne sont pas dus, ce qui permet une économie de 17,2%.
Dans le cas d’un client qui gagne 3000 euros mois, TMI à 30% taux moyen de 10% soit une fiscalité résiduelle de 20% (30 -10).
Grâce à la fiscalité attractive des SCPI européennes, mon effort d’épargne est sensiblement identique aujourd’hui 268 euros contre 266 euros dans le monde d’avant.
La meilleure offre de crédit du moment est un crédit sec c’est à dire sans aucune contrepartie de placement, finançable pour résident comme non-résident. L’assurance de prêt est facultative.
Avec un panel de 28 SCPI dont des SCPI Françaises dynamiques et européennes.
